El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos
Pepe Rojas Molina
´Liberado, analista de la realidad´
8 de octubre de 2024
La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.El auge de los alquileres turísticos ha desatado una auténtica revolución en el paisaje urbano, especialmente en las grandes ciudades. La sentencia del Tribunal Supremo, que permite a las comunidades de propietarios prohibir este tipo de alquileres por mayoría de tres quintos, ha puesto sobre la mesa el pulso entre dos fuerzas opuestas: el afán de lucrarse y la necesidad de preservar el orden cotidiano.
Por un lado, la rentabilidad inmediata que ofrecen las plataformas de alquiler es una tentación irresistible. Lo que empezó como una opción económica para viajeros en busca de alojamiento barato, se ha convertido en un festín para los propietarios y, sobre todo, para los grupos inmobiliarios. No hay que ser un genio para entender el atractivo del negocio: alquilar un piso por días deja mayores beneficios que el clásico contrato de larga duración. Así, los propietarios han dejado de lado la fidelidad de los inquilinos a largo plazo, tentados por la promesa de una rotación constante de turistas que pagan más por menos tiempo.
Sin embargo, lo que para unos es un beneficio redondo, para otros es una pesadilla. En muchos edificios, la paz vecinal ha sido secuestrada por el ir y venir de turistas que, sin ninguna conexión con la vida del barrio, no respetan horarios ni costumbres. La convivencia se resquebraja entre maletas arrastradas a altas horas de la noche, fiestas improvisadas y el constante movimiento de desconocidos. A esto se suman problemas serios de mantenimiento, con las zonas comunes deteriorándose bajo el peso de una ocupación intensiva, basura acumulada y un incremento en los costes de limpieza y seguridad.
Los detractores de este modelo denuncian, además, un encarecimiento general de los alquileres, ya que muchos propietarios prefieren ofertar sus pisos a turistas en lugar de inquilinos locales, alimentando una burbuja inmobiliaria que expulsa a los residentes tradicionales de los barrios más atractivos. Lo que antes era un vecindario vibrante y acogedor, se transforma en un escaparate de paso, donde los vecinos de siempre ven cómo su entorno se despersonaliza para adaptarse al flujo de turistas.
Por otro lado, los defensores argumentan que el alquiler turístico dinamiza la economía local. Las pequeñas empresas de los barrios se benefician de la afluencia de visitantes, y los propietarios encuentran una forma de rentabilizar sus propiedades en tiempos de crisis. El turismo, con todos sus inconvenientes, sigue siendo uno de los motores económicos más potentes.
La sentencia del Supremo, con su equilibrio entre mayorías cualificadas y respeto a los derechos individuales, ha intentado apaciguar este conflicto, otorgando poder a las comunidades para decidir sobre su propio destino. Sin embargo, el debate sigue candente: para algunos, la solución pasa por una regulación más estricta que no criminalice el alquiler turístico, pero que tampoco lo deje sin control. Para otros, la convivencia ya está tan rota que no basta con imponer límites; se necesita un replanteamiento completo de lo que queremos que sean nuestras ciudades y nuestros barrios.
En el fondo, la pregunta es si la ciudad puede seguir siendo hogar cuando se convierte en parque temático, y si la comunidad puede resistir la embestida del capitalismo descontrolado que transforma cada metro cuadrado en un activo financiero. Entre las luces de neón de las plataformas digitales y las protestas silenciosas de los vecinos, el pulso continúa. Y mientras tanto, las maletas siguen rodando por los pasillos, hasta que buena parte de los vecinos declaren su comunidad como “Locus vetitus advenis”.
ANÁLISIS DE LA SENTENCIA
Este caso plantea una cuestión clave en la evolución del régimen de propiedad horizontal en España, especialmente con la introducción de nuevas normativas que permiten a las comunidades de propietarios limitar o incluso prohibir el alquiler turístico. A raíz de la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, la comunidad de propietarios tiene la facultad de tomar decisiones sobre el uso de las viviendas, como el alquiler turístico, mediante una mayoría cualificada y sin necesidad de unanimidad.
Contexto legal y social
El alquiler turístico ha sido objeto de debate debido al impacto que puede tener en las comunidades residenciales. Problemas de convivencia, incremento del ruido, inseguridad, y la alteración del carácter residencial de los edificios son algunos de los argumentos que motivan a las comunidades a restringir o prohibir esta actividad. El Real Decreto-ley 7/2019 responde en parte a estos problemas, buscando equilibrar los derechos de propiedad con el interés colectivo de la comunidad de propietarios, en un contexto de creciente presión sobre el mercado de la vivienda.
En el caso de la comunidad de propietarios en Marbella, la decisión de prohibir el alquiler turístico fue tomada por mayoría, en consonancia con la reforma legislativa, y posteriormente impugnada por algunas entidades propietarias. Sin embargo, tanto el tribunal de primera instancia como la Audiencia Provincial de Málaga desestimaron la impugnación, argumentando que la prohibición no contravenía la ley.
Análisis de la impugnación
La entidad recurrente, Borenstein & Ben Avi, Gmbh, presentó un recurso de casación alegando que la prohibición excedía lo permitido por el artículo 17.12 de la LPH. En su interpretación, el término "limitar" no debía equipararse a "prohibir", y sostuvo que la normativa se debía aplicar de manera restrictiva, permitiendo únicamente restricciones parciales, no una prohibición absoluta del alquiler turístico.
Sin embargo, el tribunal interpretó que el término "limitar" sí puede incluir una prohibición total dentro de los márgenes que establece la ley. Este razonamiento se apoya en el espíritu y finalidad de la norma, cuyo objetivo es mitigar los problemas sociales y económicos derivados del alquiler turístico en zonas residenciales. La ley no solo busca proteger el interés individual de los propietarios, sino también garantizar la convivencia y la protección de los vecinos ante los perjuicios asociados a esta actividad.
Interpretación del artículo 17.12 LPH
El centro del debate jurídico es la interpretación del artículo 17.12 de la LPH, que establece que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el uso de los pisos como alquiler turístico. La diferencia semántica entre "limitar" y "prohibir" ha sido crucial en este caso. Mientras que la parte recurrente sostiene que limitar implica imponer restricciones parciales, el tribunal entiende que, en ciertos contextos, la limitación puede llevar a una prohibición total si así lo decide la mayoría cualificada de la comunidad.
El tribunal subraya que las prohibiciones en propiedad horizontal deben ser claras y registradas, y que la comunidad tiene la facultad de decidir sobre el uso de las propiedades para garantizar la convivencia y el bienestar de los residentes. Esto está respaldado por el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que excluye el alquiler turístico del ámbito de la ley de arrendamientos urbanos, permitiendo que las comunidades regulen esta actividad según su conveniencia.
Consideraciones constitucionales
En su recurso, Borenstein & Ben Avi también alegó que la prohibición vulneraba derechos constitucionales como el derecho a la propiedad (artículo 33 de la Constitución) y la libertad de empresa (artículo 38). Sin embargo, el tribunal aclaró que la propiedad privada no es un derecho absoluto y que, de acuerdo con la STC 37/1987, la propiedad debe cumplir una función social. Por lo tanto, las restricciones impuestas por la comunidad de propietarios no vulneran el contenido esencial del derecho a la propiedad, siempre que estén justificadas y cumplan con la legalidad.
Conclusión
El fallo del tribunal es coherente con el marco legal y jurisprudencial vigente, que permite a las comunidades de propietarios regular el alquiler turístico en sus edificios. La decisión de desestimar el recurso de casación y mantener la prohibición del alquiler turístico está en línea con la interpretación del artículo 17.12 de la LPH y el espíritu del Real Decreto-ley 7/2019, que otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de tomar medidas para proteger el carácter residencial y la convivencia en sus edificios.
Este caso refleja la creciente tensión entre los derechos individuales de los propietarios y los intereses colectivos de las comunidades residenciales, en un contexto donde el alquiler turístico ha transformado no solo el mercado de la vivienda, sino también la dinámica social de muchas ciudades.
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